[부동산] 2013년 부동산 대책 총정리
지에프컨설턴트 조회수:819
2015-02-04 14:31:00

2013년 부동산 대책 총정리

‘정책’은 없고 ‘대책’만 4차례

내년 부동산 시장… 정책 불확실성 해소가 ‘관건’

 

[코리아리포스트=김동현기자]올해 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 네 번에 걸쳐 부동산 대책을 내놨다.

 

수도권을 중심으로 한 부동산 경기침체가 지속된 가운데 정부는 침체된 부동산 경기의 활성화를 위해 4·1 부동산 종합대책을 시작으로 7·24, 8·28, 12·3 등 대책을 연이어 발표했다.

 

정부는 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화와 서민 주거복지 강화 등 체감도 높은 부동산 대책에 집중했다. 구체적으로 살펴보면 ▲취득세 영구 인하 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 ▲생애최초 주택구입자 취득세 면제 ▲최초 주택 구입자 자금지원 확대 등이 주요 골자였다. 다만 정부의 부동산 대책 후속 법안 통과가 여야 다툼으로 지연되면서 정부의 바람대로 부동산 활성화로 이어지지 못한 실정이다.

 

전반적으로 획기적이면서도 다양한 대책이 나오긴 했지만 조기에 시장회복을 시킬만한 것이 없어 실효성이 떨어졌다는 평가가 높다. 업계 한 관계자는 “올해 부동산정책은 넘쳤으나 실효성에서는 ‘글쎄’란 평가가 높다”며 “정책 불확실성으로 시장 회복에 대한 기대감이 오래가지 못했기 때문”이라고 지적했다.

 

재건축 시민단체 관계자 역시 “부동산 대책의 후속 입법 처리가 국회에 발목을 잡히면서 정책 기대감이 약화됐다”며 “매수세가 얼어붙으면서 다시 매매가 회복에 제동이 걸린 셈”이라고 말했다.

 

이에 본지는 한 해를 돌아보며 각각의 부동산 종합대책의 내용과 성과를 정리해봤다.

 

 

4·1 부동산 종합대책

서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책

 

정부는 침체된 주택시장 분위기 반전을 위해 관계기관 및 당정 협의 등을 거쳐 지난 4월 1일 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 발표했다. 특히 4·1 부동산 종합대책(이하 4·1 대책)은 박근혜정부의 첫 부동산 대책이라는 점에서 발표 전부터 많은 사람들의 관심을 모았다. 뚜껑이 열린 결과, 많은 사람들의 관심에 부응하듯 주택시장 활성화를 위한 파격적인 혜택 등 다양한 내용을 담고 있긴 했지만, 한편으로는 실효성에 의구심을 품거나 과제 등을 지적하는 시각도 많았다.

 

4·1 대책 주요 내용을 개략적으로 살펴보면, 가장 먼저 주택매매 활성화를 위한 대책이 눈에 띄었다. 생애최초구입자 등 실수요자 주택구입을 지원하고, 양도세·취득세 부담 완화 등을 통해 매수수요를 보완하는 것이 핵심 내용이다. 또한 보금자리주택 등 공공부문의 공급물량 조절함으로써 민간부문의 활력 제고를 유도하고, 민영주택 청약제도를 추첨제 중심으로 개편하는 한편, 세제지원 등을 통해 민간임대사업도 활성화한다는 방침이었다.

 

하우스푸어 및 렌트푸어에 대한 지원방안도 마련됐다. 프리워크아웃 활성화, 캠코 등의 부실채권과 주택지분매입제도 등을 통해 하우스푸어를 지원하고, 행복주택 등 공공임대공급 확대, 목돈 안드는 전세 제도 도입 등으로 서민주거 안정에 기여한다는 내용이 그것이다.

 

4·1 대책과 관련해 정부 측은 긍정적인 자평을 했고, 부동산업계 등도 몇 가지 아쉬운 측면을 제외하고는 대체로 긍정적인 평가를 내렸다. 하지만 관련법의 국회 통과 지연 등으로 기대보다 효과가 크지 못했으며, 혜택을 받을 수 있는 계층이 한정돼 실효성에 의문이 든다는 지적에서도 자유롭지 못했다.

 

한편 4·1 대책에서 정비사업과 직접적으로 관련이 있는 부분이 많지 않았다는 점이 정비사업 관계자들에게는 아쉬운 측면이었다. 정비사업 시 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급도 가능하도록 하고, 주택미분양자에 대한 현금청산시기를 현 분양신청시점에서 관리처분인가 이후로 조정한 것이 전부였기 때문이다.

 

 

8·28 전월세 대책

전월세 시장 안정을 위한 대응 방안

 

정부는 지난 8월 28일 전세값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해 관계 기관 논의와 당정협의 등을 거쳐 ‘전월세 시장안정을 위한 대응방안’을 확정·발표했다. 특히 8·28 전월세 대책은 전세 수요를 매매 수요로 전환하는 것에 초점이 맞춰진 만큼 분양시장의 악화 등으로 고전을 면치 못하고 있는 재건축·재개발 등 정비사업 시장에도 긍정적인 영향을 끼칠 수 있을지 귀추가 주목됐었다.

 

▲취득세 인하, 장기 주택 모기지 공급 확대 등 매매수요 전환 촉진 ▲서민·중산층 전월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제 확대 ▲주택시장 구조변화에 대응, 공공임대 재고확충, 주택바우처 도입 등이 골자였다.

 

정부의 전월세 대책에 많은 정비사업 관계자들이 관심을 집중했던 이유는 ‘전세 수요의 매매 수요화’가 대책의 핵심 내용이기 때문이었다. 실제로 많은 전문가들은 8·28 대책을 두고 “전월세 안정화 정책이라기보다는 매매 활성화를 위한 대책에 가깝다”고 평가하기도 했다.

 

부동산114 등에 따르면 8·28 대책 발표 후 매매 문의가 늘면서 서울을 비롯한 수도권 3개 지역 매매시장은 일제히 오름세로 돌아선 것으로 알려졌다. 지역에 따라 문의만 있을 뿐 거래로 이어지지 못한 곳도 있으나 전세 수요가 매매로 전환된 사례도 적지 않았다고 했다. 이전과 달리 모델하우스에 발 디딜 틈 없이 많은 사람이 찾아왔다는 소식도 심심찮게 들렸으며, 특히 수도권 아파트의 경매 낙찰가율은 전월세 대책 발표 이후 80%대로 뛰어올랐다.

 

 

12·3 부동산 후속대책

행복주택 20만가구에서 14만가구 공급으로 축소

 

정부는 지난 3일 경제관계장관회의를 열고 올해 10월 시범사업을 벌였던 공유형 모기지 제도를 1만5000가구로 확대하는 등의 내용이 담긴 ‘4·1, 8·28 부동산 후속대책(이하 12·3 후속대책)’을 내놨다.

 

12·3 후속대책은 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대 시행하고, 일부 부진한 과제는 보완방안을 마련함으로써 기존 대책의 실효성을 높이기 위한 것으로, 국회의 입법처리 지연 등으로 시장 회복세가 주춤한 상황에서 정부가 자체적으로 추진 가능한 후속조치들을 최우선적으로 추진해 주택시장을 조속히 정상화시키기 위해 마련됐다.

 

12·3 후속대책은 우선 그동안 국민주택기금과 보금자리론(주택금융공사)으로 이원화돼 있는 정책 모기지를 2014년 1월 2일부터 통합 운영키로 했다. 그간 정책 모기지는 지원대상과 대출조건이 상이하여 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기돼 왔다.

 

정부는 또 8·28 전월세 대책 중 하나인 공유형 모기지는 수익만 공유하는 수익 공유형과 수익과 손해 모두 공유하는 손익 공유형 두 가지로 지원물량을 대폭 확대해 본 사업을 추진키로 했다. 지난 10월 추진된 시범사업에서는 총 2,276명이 대출약정을 체결했는데 이중 80%가 기존 전세로 거주하고 있었던 것으로 조사되는 등 전세수요의 매매전환에 크게 기여한 것으로 분석, 이에 본 사업 물량을 대폭 확대해 2조원(1.500만 가구) 범위 내에서 지난 9일부터 예산 소진 시까지 한시상품으로 운용키로 했다.

 

정부는 하우스푸어를 위해 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대리츠’도 확대하기로 했다. 올해 2차례에 걸쳐 1000가구를 매입해 추진한 결과, 가계부채 절감과 주거비 부담 완화 등 가시적 성과가 있었다고 보고 내년에도 1000가구 매입을 추진하되 시장 상황을 보면서 추가 확대하고 매입대상을 현행 85㎡와 9억 원이하 아파트의 면적 제한을 폐지키로 했다.

 

정부는 또한 집주인 담보로 세입자를 위한 전세자금을 대출해주는 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도, 행복주택 사업은 축소 및 보완키로 했다. 집주인 우위의 전세시장에선 집주인 담보대출방식이 활성화되기 어렵다고 판단했기 때문이다. 이에 따라 대한주택보증의 ‘전세금 반환보증’과 ‘목돈 안 드는 전세대출’을 연계한 ‘임차보증금 반환청구권 양도방식’의 ‘전세금 안심대출’ 방안을 마련했다.

 

반면 박근혜정부의 핵심공약인 행복주택은 물량을 줄이기로 했다. 2017년까지 공공임대주택 공급물량인 51만 가구는 그대로 유지하면서 행복주택은 20만 가구에서 14만 가구로 줄이기로 한 것. 줄어든 6만 가구는 국민임대주택 등으로 대체 공급할 계획이다.

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2013년 4·1 부동산대책을 발표한 이후 국내 주택시장은 정부가 시장을 이끄는 모양새다. 4·1대책, 7·24대책, 8·28대책, 12·3대책 등 굵직한 정책을 주기적으로 발표했을 뿐 아니라, 대책 내용 또한 규제 완화부터 공급 조절, 금융 지원에 이르기까지 포괄적이었다. 특히 1~2% 금리로 20년간 주택구매자금을 대출해주는 공유형 모기지를 2차례에 걸쳐 도입하는 등 시장을 회복시키겠다는 정부 의지는 뜨거웠다.

 

이미 시장 거래 및 가격에 반영?

그러나 시장 반응은 미지근했다. 지난해 초 거래절벽이라고까지 부르던 거래 감소 현상은 4·1대책 이후 상당 부분 해소됐지만, 가격 면에서는 뚜렷한 상승세를 보이지 못했다. 대책 발표 이후 1~2개월간 지표가 호전됐다 다시 부진에 빠지는 롤러코스터 현상이 반복된 것이다. 주택을 매입하면 손해 볼 수 있다는 불안심리가 수도권을 중심으로 여전한 데다, 가계부채 부담, 주택경매 증가 같은 리스크 요인도 시장을 계속 압박한다. 한편, 정치권 이견으로 일부 조치의 국회 통과가 지연된 점도 정부 대책의 파급 효과가 예상에 못 미친 이유 가운데 하나였다.

결국 12월에 이르러 취득세율 인하, 리모델링 수직 증축 허용, 다주택자 양도세 중과 폐지 같은 주요 정부 대책이 국회 본회의를 통과했다.

취득세율 인하는 8·28 전월세대책에 포함됐던 것으로 6억 원 이하, 9억 원 이상 주택에 대해 취득세율을 1%p씩 인하하는 내용이다. 수직 증축 허용은 4·1대책에서 처음 언급됐는데, 이번 주택법 개정을 통해 15년 이상 된 아파트를 리모델링할 경우 3개 층까지 수직으로 증축(14층 이하는 2개 층)하고 가구 수도 최대 15%까지 늘릴 수 있게 됐다.

이번 조치에서 핵심이라 할 수 있는 다주택자 양도세 중과 폐지의 경우, 2주택 이상을 보유한 다주택자가 주택을 양도할 때 50~60%의 중과세율을 부과하던 것을 없애고 양도 차익 범위에 따라 9~38%의 일반세율만 부과하도록 했다.

 

 

지난해 거론된 주요 부동산대책 중 분양가 상한제를 제외한 대부분이 국회를 통과하면서 주택시장이 회복되리라는 기대감이 다시 높아지고 있다. 전셋값 상승세가 이어지면서 전세 수요자 일부가 매매로 돌아설 개연성이 있는 데다 지난해 4분기 미약하지만 수도권 주택가격도 상승세로 돌아선 상황이기 때문이다. 게다가 이번 조치로 지난해 한시적으로 도입했던 양도세 감면(85㎡ 이하 또는 6억 원 이하 신규주택이나 1가구 1주택자가 보유한 기존 주택의 경우)이 종료되는 악재를 덮는 효과도 봤다.

하지만 실제 파급 효과는 시장 기대에 미치지 못할 개연성이 높다. 먼저 취득세율 인하는 2013년 8월 말부터 사실상 시행이 거의 확정된 상태였기 때문에 이미 시장 거래 및 가격에 반영됐을 공산이 크다.

수직 증축의 경우는 수혜 대상지역이 제한적이라는 문제점이 있다. 현재 수도권에서 리모델링 사업을 추진하는 곳은 30개 단지 2만3000가구가량이다. 그러나 이번 수직 증축 허용으로 실제 혜택을 보는 곳은 일부에 불과할 것으로 보인다. 리모델링보다 사업성이 뛰어난 재건축도 사업 추진이 지지부진한 상황에서 리모델링 사업 방식을 다양화하는 수직 증축만으로는 사업성을 획기적으로 개선할 수 없기 때문이다.

다주택자에 대한 양도세 중과 폐지도 마찬가지다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 2005~2007년 도입한 제도로, 금융위기 이후 시장이 부진하자 2009년부터 사실상 중과를 유예해왔다.

반면 2009년 이전 주택을 매입한 다주택자의 경우 2주택자 50%, 3주택 이상인 자 60%의 중과세율을 부과해왔는데, 이번 중과 폐지로 일반세율만 적용받음으로써 그 차이만큼 이익을 보게 됐다. 다만 지방에 있는 기준 시가 3억 원 미만 주택은 원래 양도세 중과 대상에서 제외돼 있었다. 지방 소재 주택은 대부분 가격이 3억 원 미만이므로, 사실상 양도세 중과 폐지가 지방 주택시장에는 거의 영향을 미치지 못하는 셈이다. 이번 조치로 실제 혜택을 받는 사람은 2009년 이전 수도권 소재 주택을 2채 이상 매입한 다주택자다.

정부는 이번 중과 폐지로 양도 차익을 실현한 다주택자가 신규주택 매입에 나설 것으로 전망한다. 다음 달에는 전문기업이 임대주택에 대해 포괄적 서비스를 제공하는 주택임대관리업도 시행되므로, 다주택자가 다수 주택을 매입해 임대로 운영하다 시장회복기에 매각하는 형태의 투자가 늘어날 것으로도 기대한다.

그러나 중과 폐지 수혜층이 수도권 다주택자로 제한되는 반면, 시세 차익과 임대수익 두 측면에서 수도권 주택시장 여건이 그다지 좋지 못하다는 점은 걸림돌이다. 수도권 주택가격은 최근 소폭 상승세를 보이지만 향후 다시 하락세로 돌아설 가능성도 여전하다. 또한 수도권 주택가격이 고평가돼 있어 임대수익률 측면에서는 지방 소재 주택에 비해 불리하다. 일례로 수도권 아파트의 경우 임대수익률이 3%대에 불과하고, 비교적 수익률이 높은 오피스텔은 공급 과잉으로 최근 공실이 증가하는 추세다.

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