[생활] 아파트 분양 시 주의사항 체크리스트
지에프컨설턴트 조회수:6967
2015-02-04 14:36:00

<아파트 분양받을 경우 주의사항> 

☆ 대출조건·분양가 등 체크 필수 

- 입주자 모집공고는 기제 내용을 법으로 규정하고 있기 때문에 객관적인 정보를 얻을 수 있습니다. 특히 아파트 규모, 분양금액, 청약 및 계약조건 뿐만 아니라 분양보증 내용, 중도금 납부일정 등 세부적인 내용까지 확인이 가능하기 때문에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 
- 분양공고를 보면 정확한 뜻을 모르는 용어들이 많습니다. 일단 의미를 정확히 알면 분양공고에서 필요한 정보를 대부분 얻을 수 있어 용어를 먼저 이해하는 것이 가장 중요합니다. 아파트 공급면적의 경우 '평형'으로 표시하지 않고 평방미터(㎡)로 표시하고 있습니다. '평방미터'에 대한 감이 잘 오지 않는다면 3.3058로 나누거나 0.3025를 곱하면 몇 평인지 알 수 있습니다. '전용면적'은 실제 거주하는 집안의 면적이고 '공용면적'은 계단이나 승강기, 복도 등의 면적이다. 공용면적이 넓으면 쾌적한 외부환경이 조성되지만 지나치게 넓을 경우 관리비 부담이 커지는 단점이 있어 유의해야 합니다. 

 특히 공고에는 총 분양금액과 계약금, 중도금, 잔금 및 약정일이 나타나 있어 분양금 내역과 납입계획을 세세하게 수립할 수 있습니다. 또 투기과열지구에 따른 전매제한 여부 등을 명시하게 되어있다. 분양계약체결 후 소유권이전등기시까지 분양권 전매가 불가능하기 때문에 중도금 납입 등에 지장이 없는지를 충분히 고려해봐야 합니다. 또 별도로 부담해야 하는 추가부담금도 염두에 둬야 예기치 못한 자금난을 피할 수 있습니다. 일례로 학교용지부담금의 경우 분양금액의 0.08%에 달합니다. 신청 자격이나 청약시 유의사항도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 신청자격을 잘못 알고 청약해 당첨이 된 경우 계약취소는 물론 청약통장 재사용이 불가능해진다. 

☆ 계약서 명시여부 확인 

- 분양광고는 공고에서 알 수 없는 교통여건이나 주거환경 등을 예측할 수 있어 이를 중심으로 살펴야 합니다. 그러나 사업주 입장에서 홍보용으로 제작되기 때문에 허위나 과장된 부분이 있을 수 있어 유의해야 합니다. 실제로 지난 4월 천안시 목천읍에 부림그린카운티아파트 분양광고를 낸 부림건설산업은 공정거래위원회로부터 시정조치를 받았습니다. 공정위에 따르면 부림은 지자체로부터 사업계획 승인은 물론 부지 매입도 완료하지 못한 상태에서 마치 6차에 걸친 대규모 아파트 건설계획이 예정돼 있는 것처럼 광고했기 때문이지요. 또 실제 공정률이 32.1%임에도 불구하고 75%가 진척된 것처럼 허위 광고했으며 임대아파트로 승인받고도 일반분양 아파트인 것처럼 광고했습니다. 허위광고나 과장광고는 공정위에서 시정권고 등에서 그치는 경우가 많아 비슷한 문제가 지속적으로 발생하는 경우가 허다합니다. 

- 특히 지명도가 떨어지는 중소업체의 경우 기존의 시공실적 등을 살펴 피해가 없도록 해야 합니다. 최근에는 아파트에도 상가나 오피스텔에서 자주 볼 수 있었던 '임대보장제'가 등장하고 있다. 계약서상 특정수익률 약속이 명시되지 않으면 입주 후 수익률이 떨어져도 어디에도 피해를 하소연 할 수 없습니다. 실제 임대수익률 15%를 약속했던 강남역 인근 B오피스텔의 경우 현재 8%대에 머물고 있는 것이 이를 반증하고 있습니다. 따라서 님께서 계약시 분양광고에 있는 내용이 계약서에 명시되어 있는지 확인해야 하며 약속보다 수익률이 떨어질 경우 어떤 보상이 주어지는 지도 함께 명시되어 있어야만 수익률을 둘러싼 분쟁을 방지할 수 있습니다. 

- 특히 대출관련 내용은 중요한 부분입니다. 대출금액과 이율이 얼마인지, 금리는 변동금리인지 고정금리인지, 대출기관이 믿을만한 은행이나 보험사인지, 대출기간은 몇 년인지 등을 꼭 확인해야 한다. 실제로 중도금 무이자의 경우 분양가에 포함되어 있는 경우가 허다합니다.

- 교통시간 표시는 분양광고에서 가장 신뢰도가 떨어지는 부분입니다. 예를 들어 「서울 진입 30분대」라는 광고문구의 경우 서울의 기준지점과 교통수단을 명시하지 않아 전적으로 신뢰하기 힘들지요. 또 측정 시간대가 출퇴근 시간인지 한낮 혹은 새벽인지 구별할 수 없으므로 조심해야 합니다. 흔히 접할 수 있는「역에서 도보로 5분」과 같이 역세권을 강조한 광고의 경우 지도상에서 직선거리로 계산해 시간을 측정하기 때문에 도로사정 등에 따라 실제로는 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 교통여건은 현장 답사를 통해 확인해 봐야 합니다.

☆ 공급금액은 어떻게 구성되나? 

 아파트 공급금액은 계약서에 '총 공급금액' 또는 '총 분양 가격' 으로도 표시되는데 '대지가격+건물가격+건물분 부가가치세'로 구성된다(취득세와 등록세 미포함) 
 이 같은 공급금액은 동시 분양의 경우 면적 대비 평당 분양가를 반드시 고려해야 한다. 
 분양면적(전용면적+주거 공용면적)을 기준으로 환산하면 싼 것 같지만 전용면적을 기준으로 하면 오히려 비싼 경우가 있기 때문이다. 

☆ 대지가격 
 

 대지가격은 토지의 매입 원가 및 감정가 등을 고려해 결정되지만 구체적인 내역은 알기 어렵다. 다만 토지공사에서 택지 개발 사업을 시행해 일반인에게 분양하는 택지는 
 주로 원가 방식에 의거 산출하는데 사업부지 수용 금액+택지 정리비+기반 시설 공사비+기타 부대 비용+이윤 등으로 결정하는 경향이 있다. 

☆ 건물가격 

 건물가격은 일반적으로 재료비·노무비·잡비·홍보 판촉비·설계 감리비·물가 보상비·건설 자금 등이 고려된 가격으로 결정되는데, 대부분 기업이 영업 비밀을 이유로 분양가 책정 과정과 산정 요소 내역을 밝히기를 꺼린다. 종래 원가 연동제 하에서는 표준 건축비를 규제 받았기 때문에 건축비를 대충 알 수 있었으나 현재는 분양가 자율화(전용면적 18평 이하의 소형 주택은 아직도 규제함)가 시행돼 이를 알기가 어려운 실정이다. 

☆ 부가가치세(건물분) 

 부가가치세는 대지가격을 제외한 건물가격만을 기준으로 부과되는데 조세특례제한법(종전 조세감면규제법) 제106조 제4항에 따라 전용면적 85㎡이하인 국민주택 규모 이하의 주택에는 면제된다. 이 같은 부가가치세는 면적 기준으로 부과되므로 국민주택 규모를 초과하는 지방 아파트는 수도권에서 분양하는 국민주택 규모 아파트보다 훨씬 분양가가 싸지만 부가가치세를 납부해야 한다. 

☆ 계약금과 청약금의 성격 

 ‘주택 공급에 관한 규칙’에는 입주자로부터 받는 계약금은 청약금을 포함해 주택 가격의 20% 이내에서 받도록 하고 있다. 이 같은 계약금은 해약금·위약금·증약(證約) 계약금의 3가지 성질이 있는데 특별히 계약금에 대해 성격을규정하지 않으면 해약금으로 보아 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 배액을 반환하고 각각 해제할 수 있다. 
 
 아파트 분양 계약에서도 계약금의 성격을 별도로 규정하지 않아 해약금으로 볼 수 있으나 아파트 공급 표준약관에는 다수의 분양 계약자를 보호하기위해 해약시 손해 배상액을 분양 총액의 10% 내에서 위약금으로 받도록 하고있다. 따라서 계약금이 10%를 넘으면 나머지는 받은 날로부터 반환일까지 연리(보통 5% 정도)를 적용해 해당 이자를 가산해 환급하도록 합니다. 

☆ 중도금 납부, 선납시 주의할 사항 

 현행 주택공급규칙에는 주택 건설업체가 전체 분양 금액의 60% 범위 안에서 중도금을 받을 수 있도록 한다. 이때 반드시 시장·군수가 임명한 감리법인이 건설 공정을 확인해 공사비가 50% 이상 투입된 시점(동별 건축공정은 반드시 30% 이상이어야 함)을 기준으로 중도금을 각각 2회 이상 나눠 받도록 한다. 이 같이 중도금 납부를 규제하는 것은 중도금을 기성고와 상관없이 조기에 받으면 분양자나 시공회사가 부도날 경우 공사 진행이 곤란해 상당 기간 입주가 지연되거나 재산권을 행사할 수 없는 피해를 입기 때문이다. 
 한편 분양사는 입주자에게 시중 예금 금리보다 높은 이자율을 주겠다며 선납을 요구하기도 한다. 이때 중도금 납부 예정일보다 빨리 선납한 금액은 분양사나 시행사가 부도날 경우 대한주택보증(주)으로부터 보장받지못할수있다. 선납 이자율이 지나치게 높거나 재무 상태가 양호하지 못한 회사라면 미리 내지 않는 것이 안전합니다. 

☆ 잔금과 전매는 어떻게 해야 하나? 

 잔금은 사용 검사일 이후에 납부합니다. 다만, 임시 사용 승인을 얻어 입주하는 경우 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체 입주금의 10%에 해당하는 잔금은 사용 검사일 이후에 납부하도록 한다. 
 특히 주의할 것은 입주하지 않고 분양권을 전매하려면 잔금을 납부하기 전에해야한다. 일단 잔금을 내면 사실상 소유권을 취득하므로 취득세와 등록세를 납부해야 하는데 이를 생략하고 제3자에게 전매할 경우 조세 포탈에 해당되기 때문이다. 
 따라서 전매하려면 반드시 입주 예정일이 지났더라도 잔금을 내지 않은 상태에서 해야 합니다. 

☆ 청약금은 아파트 분양에서 1, 2순위가 미달한 경우 3순위자가 신청할 때에는 주택 가격의 10% 범위 내에서 청약금을 납부하도록 한다. 이는 추첨 후 당첨되면 계약금의 일부로 대체되고 낙첨되면 이자 없이 수일 내에 환불된다. 청약금이 계약금의 성격을 띨 때에는 당첨된 후 계약하지 않으면 반환받지 못 할 수 있습니다. 

<아파트 입주예정자 주의 사항> 

☆ 시공.시행사 보증범위 확인...결함 발견땐 시한이내 처리

  
 자금스케줄만 짜이면 아파트를 분양받기 쉬울 것 같지만 막상 청약에서 입주까지 신경쓸 일이 한 두가지가 아니다. 미리 점검할 사항들을 정리해 놓고 정기적으로 확인하지 않으면 자칫 자신도 모르는 사이에 손해를 볼 수도 있다. 아파트 청약에서 분양대금 납부, 입주, 하자처리 등 단계별로 점검할 사항을 살펴본다. 

☆ 분양신청·계약 

◇ 분양신청·당첨=청약 1·2순위자는 해당은행 본·지점을 방문하거나 ARS(1588-9999), 인터넷으로 순위별로 정해진 날짜에 청약한다. 3순위는 시공회사 견본주택에서 직접 청약하면 된다. 당첨자는 입주자 모집공고 때 언제 어떻게 발표하겠다는 내용이 포함돼 있으므로 이를 확인해 둬야 한다. 예비당첨자는 당첨자 발표와 동시에 선정된다. 


◇계약=계약서는 표준약관이나 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 내용이 모두 담겨있지만 회사마다 다소 차이가 있어 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 무엇보다 입주예정일을 확인해야 한다. 현재 살고 있는 집에서 이주할 시점을 결정하는 기준이 되기때문이다. 

☆ 분양대금 납부 

 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 낸다. 청약금은 지참금 또는 신청금으로도 불리는데 정해진 금액은 없고 분양신청 때 내면 된다. 계약금은 총 분양대금의 20%로 계약 체결때 낸다. 중도금은 분양가의 60%를 4∼6차례에 걸쳐 나눠내는 돈으로 납부시기를 철저히 지키는 게 좋다. 정해진 날짜보다 일찍 또는 늦게 낼 경우 낭패를 볼 수 있다. 늦게 내면 최고 연 17∼18%에 이르는 고율의 연체이자를 내야 한다. 잔금은 대개 분양가의 20% 정도로 사용검사일 또는 입주일에 내면 된다. 

☆ 입주·하자보수 

 분양계약 후 일반적으로 2년6개월에서 3년 정도가 지나면 입주가 시작되며 그 절차는 `사전점검→잔금납부→입주증 발급→관리계약 체결→입주' 순으로 이뤄진다. 

◇ 사전점검=입주예정자가 자기가 살 집을 입주 전에 둘러보고 하자가 있을 경우 시공사에 보수를 요구하는 과정이다. 입주예정자는 전기설비 엘리베이터 가스 급수 등 각종 설비 이상유무를 확인해야 한다. 벽지 등 인테리어도 옵션에 맞게 시공됐는 지 따져봐야 한다. 더불어 베란다 새시시공업체를 선정해 입주전까지 공사를 마치도록 하는 게 좋다. 

◇ 이사준비=잔금을 내고 종합토지세를 업체가 지정한 은행에 낸 후 영수증과 분양계약서 주민등록증 등을 시공회사에 제출하면 입주증을 받을 수 있다. 관리계약을 하고 관리사무소에서 선수관리비를 낸 후 아파트 열쇠를 받는다. 

◇ 하자보수=만약 시공이 잘못돼 균열 처짐 비틀림 누수 등이 생겨 건물이 제기능을 하지 못하면 하자보수를 요구할 수 있다. 하자보수 의무기간은 보통 시설물이 1∼3년, 보·바닥·지붕은 5년, 기둥과 내력벽은 10년이다. 

<아파트 분양 등기> 

☆ 이전등기를 하기위한 기본요건 

- 분양 받은 아파트의 소유권이전등기를 하려면 먼저 그 아파트의 소유권보존등기가 되어야 합니다. 보존등기란 아파트를 세로 지어 그 소유자인 분양회사가 자기 앞으로 최초의 등기를 하는 것을 말합니다. 즉 아파트 세대마다 새로운 등기부가 생기는 것이지요. 

- 잔금을 납부하여야 합니다. 잔금을 다 납부하지 않으면 분양회사에서 입주도 시켜주지 않을 뿐 아니라 등기도 넘겨주지 않는 것은 당연하겠지요? 

☆ 잔금을 납부하였으나 건물준공이 되지 않거나 보존등기가 지연되고 있을 때 

- 잔금을 납부하고 입주도 하였는데, 행정기관으로부터 사용승인(흔히 말하는 준공검사)을 받지 못하거나, 어떤 이유가 있어 보존등기가 되지 않고 있는 경우가 있을 것입니다. 이러한 경우에는 등기는 할 수 없으나, 잔금을 납부한 날로부터 30일 이내에 우선 취득세를 납부하여야 하며, 위 취득세 납부기간이 경과되면 상당액의 가산세가 부과됩니다. 

- 취득세를 납부하기 위하여는 아파트분양계약서와 분양회사에서 발급해준 잔금납부확인서를 가지고 시.군.구청 세무과에 제출하여 취득세납부고지서를 발급 받아야 합니다. 

- 잔금납부확인서에 기재된 납부일자는 취득세 납부기한의 기준이 되며 등기는 하지 않았지만 부동산을 취득한 날자를 계산할 때 기준이 됩니다. (그러나 등기부상의 등기일자만을 기준으로 하는 경우도 있습니다.) 

- 잔금납부확인서에 기재된 납부금액은 분양대금을 미리내서 그 이자만큼 덜 낸 경우에, 이 확인서에 기재된 금액을 취득가격으로 계산하여 줍니다. 따라서 등록세와 취득세가 약간 덜 나오겠지요. 그러나 분양대금을 연체하여 분양대금보다 더 낸 경우에는, 이 확인서에 기재된 금액을 무시하고 분양계약서상의 분양금액으로 취득가격을 계산합니다. 

☆ 이전등기를 하여야 하는 기간 

- 소유권이전등기는 계약이 완료되고 등기를 할 수 있는 날부터 60일 이내에 하여야 합니다. 계약이 완료되는 날은 잔금납부일이고, 등기를 할 수 있는 날은 그 아파트의 소유권보존등기가 된 날이지요. 위 잔금납부일과 보존등기일 중 더 늦은 날로 부터 60 일 이내에 등기를 하시면 됩니다. 

☆ 이전등기에 필요한 서류 

- 아파트를 분양 받아 소유권이전 등기를 하는 경우 필요한 서류 및 서류의 유효기간은 아래와 같습니다. 

1. 분양회사에서 받을 서류 

- 분양회사의 법인등기부등본 
- 분양회사의 법인인감증명서(이 인감증명서는 부동산양도용으로 분양 받은 사람 
의 성명, 주민등록번호, 주소를 정확히 기재한 것이어야 함) 
- 잔금납부확인서 
- 보존등기권리필증(권리증이 다른 등기를 하기 위하여 등기소에 이미 접수되어 
있을 때에는 필요치 않음) 
- 위임장(매도인인 분양회사 대표자가 등기소에 출석하지 않으므로 매수인이나 제 
3자에게 위임하는 위임장을 작성하여 분양회사의 법인인감도장을 날인하여야 함) 


2. 시. 군. 구청에서 발급 받을 서류 

- 분양 받은 분의 주민등록등본 (동.면사무소에서도 발급) 
- 토지대장등본 및 개별공시지가확인서(123번지 000아파트라고 하더라도, 아파트 
가 여러 번지의 토지 위에 건축된 경우에는 그 번지 모두에 대한 토지대장 및 
개별공시지가확인서를 발급 받아야 하며, 토지대장 등본에 개별공시지가를 표시 
하여 발급 받은 경우에는 필요치 않음) 
- 건축물대장 등본 


3. 내가 가지고 있는 서류 

- 분양계약서 
- 지위이전계약서(분양을 받고 잔금을 납부하기 전에 다른 사람에게 분양 받은 권 
리를 이전하여 그사람 명의로 이전등기를 하는 경우에만 필요하며, 분양회사가 
위 계약에 참여하지 않은 경우에는 분양회사의 동의서 또는 승락서도 같이 있어 
야 합니다) 

* 분양계약서등의 검인 
분양계약서를 가지고 부동산관할 시.군.구청 민원실에 검인을 신청하면 즉시 계약서 
에 검인도장을 찍어 교부하여 드리며. 지위이전계약을 한 경우에는 그 계약서도 같 
이 검인을 받아야 합니다. 

4. 내가 만들어야 하는 서류 

- 소유권이전등기신청서 


5. 서류의 유효기간 

위의 서류는 등기소에 등기신청을 하는 날을 기준으로 하여, 
- 인감증명서는 발급일로 부터 6 월 
- 토지대장, 건축물대장, 개별공시지가확인서는 발급일로 부터 3 월(공시지가 확 
인서는 3 월 이내의 것이라 하더라도 가장 최근년도의 것이어야 합니다. 통상 
매년 7월 1일에 개별공시지가가 변경되어 6월30 일까지는 전년도의 공시지가, 7 
월 1일부터는 당해년도의 공시지가가 적용됩니다.) 
- 법인등기부등본, 주민등록표등본은 발급일로 부터 3 월이내의 것이어야 합니다.

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