[부동산] 새 경제팀 경제정책방향
지에프컨설턴트 조회수:810
2015-01-19 23:39:00

 


/ 김지영 디자이너. 

최경환 부총리 겸 기획재정부 장관이 이끄는 새 경제팀의 하반기 경제정책방향이 24일 전격 발표됐다. 특히 전방위적으로 주택시장을 정상화를 위한 다양한 대책들이 쏟아졌다는 평가다. 

주택시장에 직접적으로 돈줄을 푸는 주택담보대출규제(LTV·DTI) 완화책을 내놨고 중산층의 주택교체 수요를 위해 '디딤돌 대출'의 자격을 완화하는 금융정책이 포함됐다. 신규 분양시장엔 청약통장을 '주택청약종합저축'으로 일원화해 내집마련 수요의 재형기능을 강화함과 동시에 가점제를 합리화하는 청약제도 개선도 잇따라 내놨다. 

게다가 시장 과열기에 도입된 재건축 안전진단 기준과 재건축 주택건설 규모제한 등 정비사업 시장의 수요억제 '대못' 정책들도 조정해 정비사업 활성화를 추진한다는 복안이다. 

우선 2010년 6월 '도시 및 주거환경정비법' 개정에 따라 도입된 '공공관리제'는 주민 필요에 따라 임의 선택할 수 있도록 제도를 개선한다. 애초 공공관리제는 정비사업의 투명성을 높이고 주민 부담을 낮추자는 취지로 사업진행을 시·구 등 자치단체가 도맡아 진행하는 것이었는데 자율성이 떨어진다는 지적이 있어 왔다. 

재건축 주택건설 규모 제한도 개선한다. 현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택 건설비율은 가구수 기준으로 60% 이상, 전체 연면적 비율은 50% 이상 되도록 하고 있다. 

재건축 안전진단 기준도 손본다. 현재는 △구조안전성 평가 △건축 마감·설비노후도 평가 △주거환경 평가 △비용분석의 결과 등을 종합해 △유지보수 △조건부 재건축 △재건축 등으로 구분해 판결하고 있다. 제도 개선이 이뤄지면 정체상태인 정비사업 속도에 가시적인 성과가 나타날 수 있다는 게 국토부의 설명이다. 

재개발 구역내 저소득 세입자에 대한 지원방안도 마련된다. 이를테면 국민주택기금에서 이주비용을 저리를 융자해 주는 방안이 검토되고 있다. 오는 8월 중에 재정비사업 활성화 방안이 발표될 예정이다. 
 





 

지난 '2·26 주택임대차선진화방안'에서 내놓은 월세 소득공제를 세액공제로 전환·지원하는 방안도 마련됐다. 세액공제율은 연간 월세지급액(최대 750만원)의 10%로 정하고 최대 75만원까지 공제받을 수 있다. 대상도 연봉 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대했다. 이달 임시국회에 '조특법' 개정안을 제출해 내년 1월부터 시행할 방침이다. 

분양가 상한제 탄력 운영과 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 국회 계류 중인 부동산 관련 주요법안들의 국회통과 노력도 지속한다는 게 새 경제팀의 구상이다. 모든 공동주택에 획일적으로 적용되는 분양가상한제를 시장상황과 지역별 수급여건에 따라 탄력 적용하는 것이다. 하지만 분양가 상승을 우려한 야당의 반대로 처리가 지연되고 있다. 

재건축 초과이익 환수제는 집을 재건축한 뒤 정상적인 집값 상승분을 넘어서는 이익 일부분을 환수하는 게 주된 내용이다. 

조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 이익의 최대 50%까지 부담금으로 환수하는데 최근엔 추가분담금이 발생하는 등 시장 상황과 맞지 않아 이를 폐지해야 한다는 목소리가 높았다. 하지만 야당에서 부동산 투기를 부추길 수 있어 반대하고 있다. 특정 지역이나 업체·조합에 특혜가 될 수 있다는 이유에서다. 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "좀처럼 풀지 않았던 금융규제까지 완화한다는 정부의 경제정책방향은 부동산시장에 강력한 부양 의지를 각인시키는 계기가 될 것"이라며 "후속입법과 제도시행이 지연될수록 정책 실효성은 떨어지기 마련이기 때문에 '불씨'가 꺼지기 전에 속도감 있는 제도시행이 동반돼야 한다"고 강조했다.

 

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「새 경제팀 경제정책방향」- ①총평 - 주택시장 돈 줄 푸는 LTV·DTI 규제 완화 - 분양시장의 교체수요 진입위해 청약제도 완화 - 공공관리제 및 안전진단기준 완화 등 정비사업 활성화 추진최경환 부총리 겸 기획재정부 장관이 주도하는 새 경제팀의 하반기 경제정책방향이 24일 전격 발표됐다.

가계소득 정체와 비정규직 문제, 기업가 정신의 쇠퇴에 따른 투자 둔화, 자금흐름 경색 등 우리경제가 해결해야할 난제들로 인해 내수부진이 깊어지고 있는 상황에서 주택시장 정상화를 유도할 묵은 규제완화와 수요기반을 확충할 방안들이 주로 모색됐다.

전 방위적 주택시장의 정상화를 위한 첫 번째 규제완화 카드는 재고주택시장에 직접적인 돈줄을 푸는 담보대출규제 완화책(LTV, DTI 규제 합리화)이었고 중산층의 주택교체 수요를 위해 디딤돌론의 대출 자격을 완화하는 금융정책이 포함됐다.

신규 분양시장엔 청약통장 일원화(주택청약종합저축)로 내집 마련 수요의 재형기능을 강화함과 동시에 가점제를 합리화하는 청약제도 개선과 복잡했던 주택공급제도의 간소화도 추진될 예정이다.

한편 시장 과열기에 도입된 재건축 안전진단 기준과 재건축 주택건설 규모제한 등 정비사업 시장의 수요억제 대못 정책들도 조정해 정비사업 활성화를 추진한다는 복안이다.

주택수요 기반을 확충하고 공급 규제를 개선함과 동시에 좀처럼 풀지 않았던 금융규제까지 완화하겠다는 정부의 경제정책방향은 부동산시장 참여자들에게 강력한 시장부양 의지를 각인시키는 계기가 될 것이다.

하지만, 정책방향과 관련된 구체적 실행내용(Action Plan)이 명시되지 않아 수요자들이 충분히 정책을 공감하고 주택시장에 진입하기에 부족한 부분이 없지 않다.

후속입법과 제도시행이 지연될수록 정책 실효성은 떨어지기 마련이며 구호에만 그친 정책실현 불확실성은 시장의 변수로 작용한다.

주택시장 회복에 대한 기대감 또는 정상화를 향한 불씨가 꺼지기 전에 속도감 있는 제도시행이 동반되어야 할 것이다.

잔뜩 움츠러든 부동산 수요자들이 자신감을 되찾기 위해서 종합적이고 과감한 정책대응과 실행력이 필요하다.

▶ 규제 정상화의 첫 번째 단추는 돈 줄을 푸는 담보대출규제 완화 규제 정상화로의 첫 번째 물고를 튼 완화책은 지역·금융업권로 차등 적용하고 있던 LTV·DTI의 합리적제도 변경이다.

본래 LTV(Loan To Value ratio=주택담보대출비율)는 김대중 정부 시절인 2002년, DTI(Debt To Income=총부채상환비율)는 노무현 정부 때인 2005년 각각 도입된 대표적 부동산 투기억제책으로, 종전 LTV는 수도권 50%, 지방 60%, DTI는 서울 50%, 경기·인천 60%로 묶여있었다.

부동산경기 활성화와 가계이자 부담 경감 차원에서 LTV는 70%로, DTI는 60%로 상향시켜 얼어붙은 부동산 경기에 운신의 폭을 넓혀줄 계획이다.

 

이 비율이 높을수록 차주가 금융권에서 빌릴 수 있는 돈이 많아지는 효과가 있어 부동산시장의 직접적 유동성 공급원 역할이 기대된다.

대출여력이 늘어난 차주가 1 금융권으로 이동하면서 이자부담이 경감되고 가계운용자금이 증가하는 효과가 있어 내수활성화에 어느 정도 도움이 될 것이다.

주택시장의 단기적인 거래량 확대와 가시적 가격 반등을 이끄는데 한계가 있겠지만, 장마와 본격적인 여름 휴가철로 비수기에 접어든 주택시장의 추가 하락을 저지하는 효과는 충분하다.

특히 3월 이후 아파트 거래량 감소로 몸살을 앓고 있는 수도권 주택시장은 가을 이사철을 앞두고 동력을 잃은 실수요자의 구매심리에 안정감을 주는 모멘텀 역할을 할 것이다.

다만 전국 아파트 매매가대비 전세가율이 이미 평균 66.7%를 기록하고 있는 상황에서 전세를 끼고 집을 구입하거나, LTV 70%를 적용받아 주택담보대출을 받거나 큰 차이를 못 느끼는 수요자들이 있다.

담보대출규제 완화로 인해 대출여력이 늘어나는 수혜가 일부 지역 고가주택에 집중될지 모니터링이 필요하다.

특히 1천조를 넘어선 가계부채와 425조(`14년 4월 기준)에 달하는 주택담보대출액을 고려할 때 향후 증가할 가계부채 총량이 거시경제의 안전을 훼손하지 않도록 가계의 재무건전성을 조율하는 혜안은 필요해 보인다.

주택담보대출의 연체율이 작년 초 0.89%에서 올해 4월 0.57% 낮아진 바 있고, LTV를 적용하는 다른 선진국(영국·프랑스·미국 등도 LTV 비율이 64~80% 정도)에 비해 국내 은행권 평균 LTV 수준(약 50%)이 건전하다고 하더라도 전세금을 포함한 LTV 비율은 확연히 올라가는 만큼 대출규제완화 조정이후 시장 모니터링에 만전을 기할 필요가 있다.

 

▶ 중산층의 주택교체 수요를 위해 디딤돌론 대출 자격을 완화 2.8~3.6%(`14년7월1일 기준)로 저렴한 금리가 매력적인 ‘내집 마련 디딤돌대출’의 지원대상이 이르면 9월부터 무주택자에서 기존주택 처분 조건부 1주택자로 확대된다.

"디딤돌대출"은 국민주택기금에서 지원하던 기존 근로자서민대출과 생애최초대출, 한국주택금융공사의 우대형 보금자리론을 하나로 통합한 정책금융상품이다.

대출대상은 부부합산 총소득 연 6,000만원(생애최초 주택구입자는 7,000만원) 이하 가구이며 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면지역은 100㎡), 최대 대출한도는 2억 원·주택가격 6억원 이하만 대출(대출기간 10~30년)이 가능했다.

무주택자뿐 만 아니라 이사와 주거상향 등 좀 더 큰 면적이나 신규주택으로 주택교체를 원하는 1주택자도 저리로 자금조달이 원활해져 주택수요 총량이 확대되는 효과를 기대할만하다.

실제 디딤돌 대출은 주택금융공사의 보금자리론(3.8~4.05%)보다 0.5~1%p 금리가 낮은데다 전국 대출 대상 아파트 가구 수 비율도 78%(558만7,295가구)에 달한다.

그러나 디딤돌론은 주택담보가치의 최대 70%까지 대출이 가능하지만 대출 최대금액이 2억 원으로 묶여있는 것이 흠이다.

일반 주택담보대출의 LTV가 60%에서 70%로 완화된 만큼 담보대출 총액을 늘리려는 교체수요층은 디딤돌론의 저금리 매력보다 대출액을 좀 더 늘릴 수 있는 일반 주택담보대출을 선택할 여지도 있다.

 

▶ 청약통장 일원화(주택청약종합저축)로 재형기능 강화 현재 4개로 쪼개져 있는 청약통장을 주택청약종합저축으로 통폐합할 예정이다.

2009년 주택청약종합저축 통장이 출시된 이후 청약통장 보유인원의 84.4%가 주택청약종합저축으로 쏠렸다.

저축과 예금·부금 등 기타 통장가입자가 15.6% 수준에 머물고 있음을 고려할 때 청약통장 일원화를 요구하는 목소리는 상당했다.

청약하려는 주택 유형(국민·민영주택)에 따라 예치금을 달리 넣지 않아도 청약시점 목적성에 맞게 통장을 사용할 수 있도록 가입시점부터 유연성을 높일 수 있을 것으로 판단된다.

특히 9월 중 조세특례제한법 국회 개정을 통해 청약통장의 재형기능도 강화할 예정이다.

현재는 청약저축과 주택청약종합저축에 가입한 무주택세대주가 연 120만원한도 내 소득공제를 받고 있는데, 향후엔 총급여 7천만 원 이하 무주택 세대주라면 240만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

일반 시중은행 정기예금 금리가 계속 떨어지고 있는 상황에서 주택청약종합저축의 약정이율은 1개월 초과 1년 미만인 경우에는 연 2.0%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 연 2.5%, 2년 이상인 경우에는 연 3.3%로 원만한 편이다.

근로자는 소득공제효과의 극대화와 주택청약 목적에서 또는 미성년 자녀 증여공제액(2,500만원)을 고려해 자녀 명의로 주택청약종합저축을 가입하는 수요도 있을 것으로 고려된다.

주택청약종합저축은 월 2만 원 이상 50만원 이내에서 5천원 단위로 자유롭게 납입이 가능하며, 납부한 총액이 1,500만원 도달 시 까지는 50만원 초과하여 자유적립 할 수 있고 1,500만원을 일시에 예치해도 되는 구조다.

정부의 청약통장 통폐합과 재형기능(Asset building welfare)강화가 잠재 청약수요 확충과 국민주택기금 확대에 순기능을 할 것으로 기대된다.

그러나 청약통장이 통폐합되면 청약저축과 예금 등 공공 또는 민영주택으로 나눠 대기하던 청약수요를 가늠할 수 있는 판단지표가 사라진다.

청약사업지 별로 경쟁률과 당첨 선을 추측했던 시장예측 기능이 떨어지면서 선호도가 높은 유망 청약사업지는 쏠림현상이 극대화되는 청약양극화 부작용은 상당할 것으로 우려된다.

 

▶ 가점제 등 청약제도 개선과 복잡한 주택공급제도 간소화 주택공급규칙 관련 연구용역이 한창이다.

늦어도 10월경 주택 수에 따라 감점되는 청약가점제 감점항목을 폐지하는 등 분양시장의 다주택자 차별이 완화된다.

현재는 1주택 소유 시 주택소유에 따른 감점이 없지만, 2주택 이상 보유 시, 소유주택 당 5점씩 감점됐다.

2주택은 -5점, 3주택은 -10점씩 말이다.

감점제는 부동산시장 활황기 때 무주택자를 중심으로 한 청약시장의 줄 세우기가 필요했던 시절이나 적합한 제도다.

공급자와 수요자의 변화흐름에 맞춰 주택시장의 공급 환경은 유연해질 필요가 있다.

이미 102.7%(`12년 기준)로 주택보급률은 상당 수준에 올라섰고 주택수요 감소와 재고 확대에 따라 시장성숙기에 걸맞은 청약제도 운영이 절실한 시점이라는 면에서 유주택자가 분양시장을 통해 주택교체를 할 수 있도록 감점제는 폐지하고 무주택기간의 초기점수를 높여서 무주택자(만30세 미만이며 미혼인 무주택자 0점→초기 가점 부여)에게 인센티브를 주는 방향을 고민할 필요가 있다.

향후 주택규모 선택기간 제한도 완화될 것으로 보인다.

청약예금이나 청약부금의 면적 변경 시 청약자격은 변경 유형에 따라 다르게 적용되고 있다.

작은 주택 규모로 변경(예치금 감액)하면 바로 아파트 청약이 가능하지만, 큰 주택 규모로 변경(예치금 증액)시 3개월이 경과해야 변경 후 면적의 청약이 가능하고(다만, 변경 후 3개월 까지는 변경 전 면적의 청약신청이 가능함.) 횟수제한은 없으나 청약면적을 또 변경하기 위해서 2년을 기다려야한다.

청약통장의 면적 재 변경기간을 2년에서 6개월~1년 정도로 단축하고, 대형 주택 규모로 통장을 변경할 때 적용되는 청약제한 기간을 철폐해 즉시 청약이 가능하도록 수정할 필요가 있다.

지난해 순위 내 청약통장을 사용한 전국 총청약자는 34만6,687명으로 집값 급등기인 2006년 60만6,043명에 비해 무려 57.2% 청약인파가 감소했다.

2008년 금융위기로 위축된 수도권 85㎡초과 아파트 매매가격은 -14.5% 조정됐다.

중대형 청약수요가 위축된 現 상황을 고려하지 못한 역차별 규제인 셈이다.

이밖에 수도권 1순위 자격요건 완화(현행 24개월→ 6~12개월)나 85㎡이하 면적에 적용되는 가점제 비율(40%)을 축소하는 방안이 검토될지 지켜볼 필요가 있다.

동일 순위 내(1·2순위) 경쟁이 있을 경우, 무주택기간(32점), 부양 가족수(35점), 통장 가입기간(17점) 등을 점수화하여 다득점자에게 공급하도록 한 가점제의 기준을 수정하는 것도 고려 될 것으로 보인다.

장기간 분양시장에서 대기했던 무주택자를 우대해야한다는 점에서 제도를 섣부르게 고치면 안 되겠지만 무주택 기간이나 청약통장 가입기간 가점을 최근 당첨자 통계를 살펴 합리화하거나, 세분화된 가점의 구간을 축소, 소형 저가 1주택자의 무주택 특례 범위를 완화할 수도 있을 것으로 보인다.

무주택자만 우대하는 가점제 당첨방식 일정부분 벗어나 유주택자 등 주택교체 수요도 지원할 수 있도록 분양시장의 진입문턱이 상당히 낮아질 것으로 판단된다.

일련의 청약규제 완화와 6월 11일부터 실시된 수도권 민간분양사업지 전매규제 완화(1년→6개월), 청약금 분납으로 인한 자금마련의 용이성, 평면의 다양화, 높아진 전용률 등 재고주택보다 분양시장에 관심을 갖는 청약 대기자는 앞으로 증가할 것이다.

기왕이면 다홍치마라고 같은 값이면 새 아파트를 선호하는 현상은 실수요자 위주로 재편된 주택시장의 당연한 이치일지도 모른다.

▶ 인천경제자유구역 내 미분양 주택도 부동산 투자이민제 투자대상 투자와 이민을 병행한다는 투자이민제도는, 특정한 지역 부동산에, 일정한 투자금액 이상을 투자하는 외국인에게 국내에 장·단기 거주(영주권자격 등) 할 수 있는 권리를 부여하는 제도다.

2010년 제주도부터 도입되기 시작해 강원도 평창, 전남 여수, 인천, 부산 등으로 외연을 넓혀오고 있으나 주거용부동산 투자가 가로막혀있거나 지역과 투자 상품에 제약이 많아, 제주도를 제외하고 자산가의 투자이민 유도가 쉽지 않았다.

하지만 앞으로 정부가 투자이민제 대상지역 내 발생한 미분양 주택까지 투자 상품의 외연을 확대시키고, 인천 등 최대 7억 원으로 묶여 있는 최소투자액 기준을 5억원 수준으로 낮출 것을 추진키로 하면서 만성적 미분양 적체에 시달렸던 인천경제특구가 반색하고 있다.

일각에서는 집을 사서 영주권을 얻으려는 외국인 수요가 기대만큼 많지 않을 것이란 목소리도 있으나, 리츠 등 간접투자의 형태가 아닌 미분양 직접매입과 같은 외국인 부동산투자 확대가 현실화된다면 글로벌 외자유치나 지역 자본 확충에도 다소 도움이 될 것이다.

지역 내 미분양 해소 → 악성재고 감소로 주택 가격회복 및 거래정상화 → 취득세 등 지자체 세수 증대까지 장기적으로 지역경제 성장에 선순환 고리가 연결돼, 신규 고용 창출과 같은 부차적 순기능도 기대해볼 만하기 때문이다.

현재(`14년 6월 기준) 인천은 7,046가구의 미분양이 적체된 상태다.

악성미분양으로 손꼽히는 중대형 평면이 다수인 준공 후 미분양이 2,855가구다.

지역 재고의 40.5% 수준이라 송도경제특구 등은 분양소진에 어려움을 겪고 있다.

아직 투자이민제도 완화와 관련된 구체적인 방안이 확정된 것은 아니나 일반적인 투자이민 기준이 부동산투자액 5억 원 이상, F-2거주비자 5년간 유지시 영주권 취득인 경우가 많아 인천지역이 이 기준으로 완화된다면 중국자본 등 투자이민이 인천경제특구의 미분양 개선 효과로 이어질 수도 있겠다.

현재 인천경제자유구역 내 미분양은 약 30여 개소, 미분양 재고의 대부분을 차지하는 송도신도시는 3.3㎡ 1,200만 원대 초·중반 수준의 분양가로 2012년 기 분양된 물량이 대종을 이루고 있는데, 미분양 사업지만 15곳이다.

청라경제특구나 영종신도시와 달리 매립지 사업형태라 그동안 신규 공급이 꾸준했고, 요 몇 년 사이 실수요위주로 재편된 주택시장의 흐름과 달리 중대형 공급 쏠림 현상이 미분양 적체의 주요인이 됐었다.

인천1호선 캠퍼스타운역과 국제업무지구역까지 이어지는 지하철노선 주변 역세권 미분양 단지를 주목할 만하고, 중도금 이자후불제를 적용하는 곳도 있으니 미분양 분양대금 납입조건을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋겠다.

 

▶ 안전진단기준 완화 등 정비사업 활성화 추진 시장 과열기에 도입된 재건축·재개발 규제도 개선해 정비사업 활성화를 추진한다.

우선 2010년 6월 '도시및주거환경정비법' 개정에 따라 도입된 공공관리제는 재개발·재건축 등의 정비 사업계획 수립부터 완료까지 관할 구청장이 주민들을 대신해 추진위원회의 구성을 지원하고 이를 위한 정비업체를 선정하는 등 사업진행을 시·구 등의 자치단체가 도맡는 것을 말한다.

애초 공공관리제가 정비사업의 투명성을 높이고 주민 부담을 낮추자는 취지로 도입됐었지만, 뉴타운 출구전략으로 대규모 광역단위 정비사업이 좌초되고 100여 가구 안팎의 소규모 ‘가로주택정비사업’이 대안화되는 최근 분위기와 맞지 않는 부분이 많았다.

기존 공공관리제도는 사업시행인가 이후에 경쟁 입찰로 시공자를 선정하도록 하고 있으나, 가로주택정비사업은 규모가 작아 조합설립 후 바로 시공자를 선정할 수 있도록 현실성에 맞는 예외 사항 등을 두자는 것이다.

사업시행인가와 시공사선정 이후 공공관리제 지속여부를 조합에서 선택하도록 하고 있는데 이 시기를 좀 더 앞당긴다던가, 조합정관에 따라 조합원이 자유롭게 선택할 수 있도록 하면 조합의 자율성과 사업비 인하를 동시에 도모할 것으로 전망된다.

현재 공공관리제도는 성동구 전략정비구역(1~4지구)나 용산구 한남 재정비촉지구역 등에서 적용되고 있는데 특히 소규모 재개발사업지나 시공사 선정이전의 초기 정비사업지들의 규제완화 수혜가 기대된다.

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