[부동산] 임대료와 권리금에 대해
지에프컨설턴트 조회수:1841
2015-04-15 08:32:00

<적정 임대료>

  3, 5, 12, 2, 8 법칙

   30일 기준으로     3.5일~4일 : 월세 규모

                           5일 매출   : 인건비 규모

                           12일 매출 : 원부자재 재료비 규모

                           2.5일 매출 : 광열비 규모

                           6일 매출   : 수익성 규모  

   단, 업종에 따라 다를 수 있기 때문에 상기 사항을 기준으로 업종에 맞게 적용 하셔야 합니다.
 



<적정 권리금>
 

권리금의 성격

기존의 영업 터전을 닦아놓은 매도자의 기회비용에 대한 보상금.

 

 

권리금의 종류

. 시설금 + 영업권

보통의 권리금이라고 통칭되는 권리금의 성격

 

. 바닥권리금

개시되지는 않았지만 목 좋은 자리를 선점해 양도하는 조건에 대한 프리미엄 성격의 권리금

 

요즘 목 좋은 상가의 경우에 건물주가 바닥권리금을 직접 받기도 하는데, 이때 건물주가 바닥권리금을 직접 받아도 법적인 하자가 없다는 점을 알아두어야 한다.

 

 

권리금의 안정성 여부

  상가임대차보호법에서도 보호받지 못하는 순수 개인 간의 거래에 의한 관행상의 비용으로 권리금을 회수하지 못하는 경우도 종종 있을 수 있으므로 지불 시 유의해야 한다.

 

 

적정권리금의 산정

  해당 점포를 통해 매도자가 약 1년간 영업이익을 볼 수 있는 합계 금액= 영업권리금 / 시설권리금 제외

 

 

권리금의 조정 여부

  시장경제의 원리에 의해 권리금도 조정된다. 매도자의 개인 신상에 의하거나 특수한 사정에 의해 매도가 급한 경우에는 매수자의 입장이 우월해질 수 있으며, 매수자의 매수 의지가 강한 경우에는 매도자의 호가조정이 불가하다는 식으로 권리금이 상호 조정되는 시장경제원칙을 가지고 있다.

 

 

권리금 지불 시 유의사항

. 건물주가 직영할 의도나 의지를 가지고 있는 점포의 경우에 시간은 정해지지 않았지만 어느 시점에서이든 직접 장사를 할 생각을 가지고 있으므로 권리금을 회수하지 못하는 사태가 발생할 수 있다. 따라서 건물주의 의사를 확인해야 한다.

. 개발계획 등에 의해 철거나 철수될 수 있는 잠재적인 요소를 가지고 있는 지역의 경우, 보상은커녕 지불된 권리금을 후속임차인에게 회수하지 못하고 철수할 수 있는 상황이 발생할 수 있으므로 개발계획 등이 있는 지역에 포함되는지의 여부를 확인해야 한다.

 

 

점포크기와 권리금의 관계

  점포의 크기가 권리금에 영향을 크게 미치지는 않는다. 다만 대형점포에 대해서 시설투자가 진행되는 경우에는 시설비에 대한 권리금이 커지는 반면, 인수되는 시설비는 이미 유행이나 흐름이 지난 시설물이 될 수 있으므로 인수 시 유의해야 한다.

 

창업을 하거나 상가에 투자하려는 사람들이 열심히 예산을 세우고 상가를 구하러 다니다가 막상 현장에서 난관에 맞닥뜨리는 경우 중 하나가 바로 권리금이다.

 

상가임대차보호법에서도 보호받지 못하는 이 권리금이 현실에서는 보증금보다 몇 배 이상 비싼 경우도 허다하다. 이런 경우에 장사를 처음 접하는 사람의 입장에서는 눈에 보이지도 않는 가치에 대해 막대한 비용을 지불한다는 것이 심리적으로나 일반적인 생각으로 쉽게 수용되지 않는 부분이기도 하다.

 

그러나 권리금은 현실에서 당연하게 거래되고 있으므로 이에 대한 이해는 필수적이라고 하겠다.

 

권리금은 일정기간 동안 영업을 지속하며 닦아온 영업터전을 양도 양수하는 과정에서 발생하는 매도자의 기회비용에 대한 보상이라고 할 수 있다. 따라서 권리금의 형성을 주도하는 측은 매도자의 호가로 시작되어 매수자와의 협의를 통해 조정되는 것이 보통의 관례이다.

 

본인이 전임자에게 지불한 기회비용은 본인의 영업성과에 따라서 후임자에게 다시 받을 수도 있으므로 지나치게 경직되게 생각할 필요는 없다. 다만 이런 권리금에도 유의해야 할 내용들이 있으므로 주의가 필요한 것은 사실이다.

 

상가를 임차할 때 가장 거북한 계약조건 중 하나가 권리금에 대한 부분이다. 임대시세와 비교해 몇 배에 달하는 금액도 부담이 될뿐더러 행여 기존 점포의 명맥을 유지하지 못해 문이라도 닫게 된다면 권리금은 그야말로 공중분해 될 가능성이 높기 때문이다.

 

그러나 권리금이 형성된 상가라면 일반적으로 상권활성화의 안정적인 입지조건을 갖췄다는 것을 의미하므로 그리 걱정만 할 사안은 아니다.

 

다만 임대기간 중 지역개발계획에 따라 상가가 철거되는지 여부 등은 사전 철저히 체크해 권리금 회수 방안에 대한 대책도 미리 수립해 놓은 것이 좋다.

 

권리금은 기존 임차인의 입장과 중개업소 운영자의 역할 여하에 따라 금액에 영향을 미치므로 초보 임차인인 경우라면 이 점도 유의해야 한다.

 

권리금에 대한 사전의 의미를 풀어보면 용익권·임차권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전으로, 임대시 건물 소유주에게 지불하는 보증금과 임대와는 별개로 기존 점포주에게 지불하는 금액을 말한다.

 

권리금은 보통 영업권리금·바닥권리금·시설권리금의 세 종류로 나눠볼 수 있다. 이 가운데 영업권리금이란 기 세입자가 향후 발생될 수 있는 순수입 부분을 포기함으로써 새 임차인에게 그에 대한 대가를 요구받는 금액이다. 영업권리금은 매도시점부터 6개월~12개월의 평균치 발생 매출수익을 의미하는 것으로, 가령 한 달 순수입이 2,000만원 이라면 2억 4,000만원(2,000만원*12개월) 정도의 권리금이 생성된다고 볼 수 있다.

 

바닥권리금은 상가 입점 전에 향후 점포의 활성도를 감안해 요구하는 이른바 ‘자릿세’를 의미하는 것으로, 현재 발생하는 순수익을 토대로 형성되는 영업권리금과는 다른 성격을 띤다.

 

시설권리금은 기존 임차인이 상가 오픈시 투자했든 시설비용을 말한다. 내외 인테리어와 간판 및 기자재(음식점의 경우 테이블과 의자, 주방기구 등도 포함) 등이 해당하는 것으로, 시설권리금을 적용할 때는 감가상각을 기준으로 삼는다.,

 

권리금은 통상적으로 계약서에 명시하지 않기 때문에 법적 보장 면에서도 거리가 멀어 권리금 지불 시 주의가 필요하며, 권리금이 적정하게 산정되었는지 살펴보아야 한다.

 

특히 지척에 있는 비슷한 평수의 유사업종 점포가 매물로 나와 있는 경우에 형성된 권리금이 얼마인지도 알아두는 것이 좋다.

 

해당 점포가 재개발·재건축 예정지역인지도 반드시 살펴보아야 한다. 이 경우 관할구청에서 ‘도시계획확인원’을 발급받으면 그 상황을 확인해볼 수 있다.

 

특히 요즘은 분양상가시장에서도 독점업종에 대한 상가의 경우, 공급단계에서 최초의 계약자에게 바닥권리금을 형성하는 사례들이 생겨나고 있기 때문에 최초투자자라 하더라도 권리금에 대한 이해가 반드시 필요하다.

 

곧, 시행사나 분양사의 영업관계자 등을 통해 공급단계에서 바닥권리금을 요구하는 사례들이 있지만, 권리금의 요구 주체에 대해 일반적으로 건물주가 권리금을 받을 수 있는가 하는 부분에 대해서는 건물주라 하더라도 권리금의 요구는 법적 규제대상이 아니므로 최초의 상가분양을 받는 경우에 권리금을 주고 인수할 만한 가치가 있는지의 여부를 반드시 따져본 후 수분양 여부를 결정해야 한다.

 

 

* 출처: 『대박상가 재테크 대해부』 선종필 저, 중앙일보조인스랜드㈜, 2007년

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