[부동산] 임대사업자 세금제도
지에프컨설턴트 조회수:4920
2015-05-17 21:12:00
출처 : 현대캐피탈 금융경제 인사이드
 
http://fninside.hyundaicapital.com/search/%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%82%AC%EC%97%85%EC%9E%90?page=1
 
 
수익형 부동산인 오피스텔의 관심이 높아지고 있습니다. 오피스텔은 불황기에도 비교적 경기의 영향을 받지 않으며 매월 고정된 수입을 보장하고 임대 기간 중에는 각종 비과세 혜택을 받을 수 있어 인기가 높은 편인데요, 원룸이나 다가구 보다 관리가 쉽고 임대수요가 풍부하다는 장점도 높은 관심의 이유가 되고 있습니다.

최근에는 부동산 경기침체로 아파트 값이 약세를 보이면서 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 유동자금이 몰리고, 오피스텔을 분양 받아 임대사업을 하려는 투자자들이 늘어날 것으로 전망되면서 건설사의 공급도 확대되는 추세입니다. 또한 4월 27일 시행된 임대주택법 개정안에 따라 임대사업자가 매입하는 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있게 되어, 기존 임대주택과 동일한 취득세와 재산세, 지방세 감면 등의 세제혜택이 지원되자 주택임대사업자로 등록하는 것이 정말 유리한지 많은 투자자들이 궁금해 하고 있습니다.
 


 
임대주택법 개정안에 따라 달라지는 세금감면혜택

전•월세 주택의 공급을 활성화함으로써 서민•중산층의 주거안정을 지원하기 위해, 매입 임대주택에 대한 세제지원 요건을 완화하고 임대주택 사업자의 거주용 주택에 대한 세제지원을 신설하여 오피스텔의 매입임대주택 등록을 허용하는 개정된 임대주택법이 4월 27일부터 시행되었습니다. 개정된 내용에 따르면 임대주택으로 등록하는 오피스텔의 경우 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 100%, 재산세 50%, 지역자원시설세 100%가 감면되고, 전용면적 60 ~ 85㎡ 이하는 재산세만 25% 가 감면됩니다. 그리고 공시가격 3억 원(수도권 6억 원 이하) 이하 주거용 오피스텔을 5년 이상 임대하면 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 및 다른 주택의 양도소득세 절감혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 세제혜택은 5년 이상 의무적으로 임대하는 것이 필수이기 때문에 매도계획 시점이 5년 이후가 될 때 등록하는 것이 유리하고, 주택임대사업자는 부가세 환급이 없다는 사실을 간과해서는 안 됩니다. 보통 임대사업자는 건물분 부가세의 10%를 환급 받기 때문에 부가세와 취득세 4.6%를 비교해서 유리한 쪽을 선택해야 합니다.
 
<임대주택등록 주택임대사업자와 임대주택미등록 임대사업자의 세금 비교표>

 

임대주택등록

주택임대사업자

업무용

임대사업자

임대주택미등록

주택임대사업자

부가가치세

(취득가액)

-부가세 환급 배제

-부가세 취득가에 포함

건물가액의 
10% 부가세 환급

-부가세 환급 배제

-부가세 취득가에 포함

부가가치세

(월세 수익)

없음

1년에 2번 부가가치세 납부

없음

취득세

60㎡ 이하(이하 전용면적)는 면제,
60∼85㎡ 이하는 25% 감면

(분양가액-부가세)의 4.6%

분양가액의 4.6%

재산세

40㎡ 이하는 면제되고

40~60㎡ 이하는 50%,

60∼85㎡ 이하는 25% 감면

?토지: 공시가격의 70%를 과표로해서

2억 원 이하는 0.2%,

10억 원 이하는 0.3%,

10억 원 초과는 0.4%

?건물: 공시가격의 70%를
과세표준으로해서 0.25%

공시가격의 60%를 과세 표준으로해서

6천만 원이 하는 0.1%,

1.5억 원 이하는 0.15%,

3억 원 이하는 0.25%,

3억 원 초과는 0.4%

소득세

(지방세포함)

-소득에 일반세율

(6.6%~ 41.8%) 적용

-일정요건 갖출 때에는

비과세

-임대소득 외 다른 소득 이 있다면 합산해 종합소 득세 신고

-소득에 일반세율

(6.6%~ 41. 8%)적용

-임대 소득 외

다른 소득 이 있다면

합산해 종합소득세

신고

-소득에 일반세율

(6.6%~ 41. 8%)적용

-일정요건 갖출 때에는
비과세

-임대 소득 외

다른 소득 이 있다면

합산해 종합소득세

신고

양도소득세

(지방세포함)

-매도가-매입가의

시세차익에 일반세율

(6.6~41.8%) 적용

-장기보유특별공제

(10%~ 30%) 적용

-일정요건 갖출 때에는

비과세

-매도가-매입가의

시세차익에 일반세율

(6.6~41.8%) 적용

-장기보유특별공제

(10%~ 30%) 적용

-매도가-매입가의

시세차익에 일반세율

(6.6~41.8%) 적용

-장기보유특별공제

(10%~ 30%) 적용

-일정요건 갖출 때에는

비과세

종합부동산세

비과세

비과세(단 토지는 공시가 격 80억 원 초과시 과세)

과세 (주택공시가격

6억 원 초과시)

다른 주택의

양도소득세

일정요건 갖출 때 비과세 또는 감소

일정요건 갖출 때 비과세 또는 감소

일정요건 갖추더라도 비 과세 배제


 

세금이 감면되어도 오히려 세금을 많이 내는 사례

임대주택법 개정으로 인해 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 세금감면혜택이 주어지는데, 그 혜택을 요약하면 취득세는 최대 100% 감면, 재산세 최대 50% 감면, 종합부동산세 면제, 부가가치세 면제, 양도소득세 감소로 정리할 수 있습니다. 하지만 조건에 따라, 임대주택으로 등록하지 않았을 때보다 세금을 더 많이 내게 될 수도 있는데요, 이와 같은 경우를 사례별로 통해 알아보겠습니다.
 
연봉 5,000만 원, 소득세율구간은 16.5%이며, 부인과 20세 이하 자녀 1명을 두고 있는 A씨가 공시가격 5억 원인 주택 1채를 소유하고 있는 경우에 오피스텔을 신규로 분양 받아 5년간 임대한 후 양도하려고 한다면 임대주택등록 여부에 따라 세금액이 달라지게 됩니다. 
 
1. 오피스텔 취득/보유/처분 조건
- 취득단계 : 전용면적 60㎡이하인 오피스텔 분양가액 : 2억 1,000만원 (건물 분 1억 원, 토지 분 1억 원, 건물분 부가세 1,000만 원)
- 보유단계 : 월 임대료 80만 원, 업무용 임대 시 부가세 별도 청구, 계산 편의상 보증금은 없고 매년 공시가격은 1억 7,500만 원
- 처분단계 : 5년 보유, 양도가액 2억 5천만 원
 
2. 오피스텔을 신규로 분양 받아 5년간 임대사업 후 양도하는 경우, 세금 비교

구 분

세 금

임대주택등록

임대주택미등록

임대형태

 

주택

업무용

주택

취득단계

취득세

0

920만 원

920만 원

부가세

 

-1,000만 원

 

보유단계

(5년 누계)

재산세

175만 원

175만 원

175만 원

종부세

0

0

0

소득세

475만 원

475만 원

475만 원

부가세

0

0

0

양도단계

양도세

400만 원

412만 원

272만 원

합 계

 

1,050만 원

982만 원

1,842만 원

 

①취득세 : (분양가액 2억 1,000만 원 - 건물분부가세 1,000만 원) × 4.6%

②재산세 : 공시가격 1억 7,500만 원 × 70% × 재산세율 0.2% × 5년

③종부세 : 공부상 용도로 과세하는 것으로 가정

④소득세 : 월임대료 80만 원 × 12월 × 소득률 60% × 소득세율 16.5% × 5년

⑤양도세 : [(양도가액 2억 5,000만 원 – 취득가액 2억 1,000만 원) × (1 – 장기보유특별공제율 15%) – 양도소득기본공제 250만 원] × 소득세율 16.5% - 누진공제액 118만 원

⑥양도세 : [(양도가액 2억 5,000만 원 – 취득가액 2억 920만 원) × (1 – 장기보유특별공제율 15%) – 양도소득기본공제 250만원] × 소득세율 16.5% - 누진공제액 118만 원

⑦양도세 : [(양도가액 2억 5,000만 원 – 취득가액 2억 1,920만 원) × (1 – 장기보유특별공제율 15%) – 양도소득기본공제 250만 원] × 소득세율 16.5% - 누진공제액 118만 원

 
임대주택으로 등록하면 총 부담세금은 1,050만원, 업무용으로 임대한다면 총 부담세금이 982만원으로 임대주택으로 등록하는 것이 업무용으로 임대한 경우보다 세금부담이 68만원(1,050만원-982만원) 많습니다. ‘업무용 임대 시 건물 분 부가세환급액’이 ‘임대주택 등록 시 감면 취득세’ 보다 크기 때문입니다. 

주거용으로 임대하고 있으나 임대주택등록을 하지 않을 경우, 총 부담 세금은 1,842만원으로 임대주택으로 등록했을 때 보다 세금부담이 792만원(1,050만원-1,842만원) 많습니다. 이것은 임대주택으로 미등록 시 취득세가 감면되지 않기 때문입니다. 비록 양도단계에서 감면되지 않은 취득세만큼 양도차익이 줄어 양도세가 128만원(920만원×0.85×16.5%) 감소한 272만원(400만원-128만원)을 납부하지만 취득단계에서 감면되지 않은 취득세 금액이 더 많습니다. 따라서 오피스텔을 업무용으로 임대하는 것이 가장 세금부담이 적고, 그 다음으로 주택임대 목적이라면 임대주택으로 등록을 해야 절세가 됩니다.

2년 전에 취득한 업무용 오피스텔을 임대주택용으로 전환하고 추가로 5년간 임대사업 후 양도하는 경우를 가정해보겠습니다. 오피스텔 취득에서 양도까지 총 부담해야 할 세금은 임대주택으로 등록할 때가 1,718만 원으로 업무용 1,022만 원보다 696만원 더 많습니다. 업무용으로 취득한 오피스텔을 10년 내에 주택으로 전환할 때에는 환급 받았던 부가세를 10년 중 남은 연수 비율만큼 납부해야 되는 반면에, 이미 납부한 취득세는 감면 적용이 안 되어 임대주택으로 등록하더라도 절세효과가 없습니다.
 
<2년 전에 취득한 업무용 오피스텔을 주택임대용으로 전환하여 5년간 임대사업 후 양도>

구 분

세 금

임대주택등록

업무용

보유단계

(5년누계)

재산세

175만 원

175만 원

종부세

0

0

소득세

475만 원

475만 원

부가세

800만 원

0

양도단계

양도세

268만 원

372만 원

합 계

 

1,718만 원

1,022만 원

* 취득세 920만원과 부가세환급액 1,000만원은 이미 발생한 건이므로 취득단계는 생략

 
①부가세 : 부가세환급액 1,000만 원 × 10년 중 미경과년수 8년
②양도세 : [(양도가액 2억 5,000만 원-취득가액 2억 1,720 만원) × (1 – 장기보유특별공제율 21%) – 양도소득기본공제 250만 원] × 소득세율 16.5% - 누진공제액 118만원
③양도세 : [(양도가액 2억 5,000만 원 – 취득가액 2억 920만 원) × (1 – 장기보유특별공제율 21%) – 양도소득기본공제 250만 원] × 소득세율 16.5% - 누진공제액 118만 원
 

임대주택법 개정으로 혜택을 볼 수 있는 대상은?

오피스텔은 실질금리 마이너스 시대에 마땅한 투자처가 없는 상황에서 틈새 투자처로 인식되고 있으며 은행의 정기예금 이자율 이상의 수익률을 가져다 준다고 각종 매체를 통해 이야기되곤 합니다. 또한 이번 임대주택법 개정으로 다른 주택의 양도세 비과세 혜택이 지원되다 보니 투자자들의 많은 관심이 집중되고 있습니다. 임대주택법 개정 전에는 주거용 오피스텔에 투자하다가 기존에 가지고 있던 다른 주택에서 양도세가 발생하여 전체 부동산 자산의 세후수익률이 오히려 감소 했습니다. 하지만 임대주택법 개정 후에는 다른 주택을 양도할 계획이 있을 때, 업무용 오피스텔을 임대주택으로 전환하여 세금을 줄일 수 있습니다. 더군다나 주거용 오피스텔 신규투자자에게는 취득세 감면혜택도 있으므로 그 동안 다른 주택의 양도세 때문에 투자하지 못한 사람들에게는 이번 임대주택법 개정이 좋은 기회가 될 것입니다.
 
B씨는 주택을 취득한지 3년 되었고, 지난 3년간 해당 주택에서 거주하였습니다. 최근에 7억 원에 주택을 양도하면서 2억 원의 소득을 얻었습니다. B씨는 거주하던 주택 외에도 취득한지 3년 된 오피스텔을 갖고 있습니다. 오피스텔은 취득 시 건물분 부가세를 환급 받아 취득가액은 2억 원(토지 분 1억 원, 건물 분 1억 원)이었습니다. B씨가 최근에 거주하던 주택을 양도하는 시점에 B씨의 오피스텔을 임대해 사용 중이던 C씨는 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있었습니다. 이런 경우, 임대주택법 개정 전에는 오피스텔을 주거용으로 신고할 경우 5,509만 원의 세금이 발생하지만, 임대주택법 개정 후에는 오피스텔을 임대주택으로 등록하여, 700만 원의 세금만 납부하면 됩니다.
 

구분

임대주택법 개정 전

임대주택법 개정 후

오피스텔의

임대형태

업무용

주택

주택

다른 주택의

양도소득세

0

4,809만 원

0

오피스텔

건물분부가세

0

700만 원

700만 원

합계

0

5,509만 원

700만 원

 

①양도세 : [양도차익 2억 원 × (1 – 장기보유특별공제율 15%) – 양도소득기본공제 250만 원] x 소득세율 38.5% - 누진공제액 1,639만 원
②부가세 : 부가세환급액 1,000만 원 × 10년 중 미경과년수 7년
 
 
 
오피스텔 임대주택 등록 시, 장단점과 주의할 사항

 

임대주택 등록이 유리한 경우

임대주택 등록이 불리한 경우

-양도차익이 있는 비과세되는 다른 주택을 양도하려고 할 때
 

-건물분 부가세환급액이 취득세감면액 보다 작을 때
 

-다른 주택의 공시가격이 합계가 6억 원을 초과하고 주택이 많아 종부세와 재산세 부담액이 많을 때

 

-오피스텔을 주택임대목적으로 처음부터 투자한 때

종부세와 재산세 감면이 실질적으로 없는 소규모임대사업자가 다른 주택이 없거나 양도할 계획이 없는 상황에서, 건물분 부가세를 환급 받은 기존 사업용 오피스텔을 주거임대용으로 전환할 때

 

 

오피스텔을 주택임대목적으로 투자하거나 양도차익이 있는 비과세되는 다른 주택을 양도하는 경우에는 임대주택으로 등록하는 것이 유리합니다. 특히, 다주택자는 오피스텔에 투자하더라도 임대주택으로 등록하면 전체 주택자산의 세금에 미치는 영향을 줄일 수 있습니다.
 

 

 

* 오피스텔과 일반주택을 1명이 동시에 소유하고 있는 경우

장기화된 주택시장의 침체, 불안한 금융시장 속에서 이번 임대주택법 개정으로 오피스텔의 세후 수익률이 개선되어 투자처가 없는 사람들에게 주택용 오피스텔은 좋은 투자 대상으로 인식될 것으로 보입니다. 그러나 여전히 주의할 점도 몇 가지 있습니다. 첫째, 취득세 감면 혜택은 신규분양투자만 해당됩니다. 둘째, 재산세와 지역자원시설세의 경우, 등록된 임대주택이 2채 이상이어야 감면혜택이 있습니다. 셋째, 임대주택으로 등록하면 5년간 임대해야 하고, 만일 5년 내에 양도하면 비과세된 다른 주택의 양도세를 포함한 감면 받은 세금의 추징과 과태료가 따릅니다. 넷째, 임대주택으로 등록한 오피스텔의 양도세가 비과세되는 것이 아니라 다른 주택의 양도세가 비과세 됩니다. 비록 오피스텔이 비과세요건을 갖추더라도 오피스텔의 양도세는 비과세된 다른 주택의 양도일 이후 발생한 양도차익부분만 비과세됩니다. 즉, 비과세된 다른 주택과 보유기간이 겹치는 부분의 양도차익은 비과세되지 않습니다.
 

 

 

댓글[0]

열기 닫기

top