[부동산] 다가구와 다세대의 차이
지에프컨설턴트 조회수:5646
2015-02-03 17:49:00

다가구 다세대주택의 차이점과 투자시 주의점들

 

 

 

 

 

 

다가구주택과 다세대주택을 외관만 보아서는 거의 구별이 되지 않습니다.

그리고 건축법상 이 두개의 주택이 비슷한 부분이 많습니다.

 

실제로 주변에 보면 다가구주택과 다세대주택의 차이점을 정확히 모르고

투자했다가 상당히 후회하는 분들을 자주보게 됩니다.

왜? 이런 후회가 생기게 되는 걸까요?

도대체 어떤 차이가 있고, 투자의 관점에서는 무엇을 보아야 할까요?

신축할때 장단점은 무엇이 있을까요?

임대사업시 장단점을 무엇이 있을까요? 

 

오늘은 이런 관점에서 다가구주택과 다세대주택에 대해서 비교분석하여 드리겠습니다.

끝까지 잘 읽어보시면 도움이 많이 되실거예요 ^^

 

 

우선 두개의 주택에 대해서 기본적인 부분에 대해서 비교해 보았습니다.

 

 

 보시기 전에 클릭 부탁드려요 ^ㅁ^   

 

 

 

 

 

 

위의 표를 잘 보시면 비슷한 점도 있고 다른점도 보이지요 ^^

차이점을 보시기 전에 다가구주택과 다세대주택을 자세히 알고 싶으신 분은 아래를 클릭하여 보시고 오세요

다가구주택이 뭐예요?

다세대주택이 뭐예요?

 

 

 

자~   그러면 지금부터 하나씩 하나씩 두개의 주택을 비교하면서 설명해 드릴께요

끝까지 잘 보시면서 자신에게 해당하는 부분은 더 잘 읽어보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

다가구주택은 3개층

다세대주택은 4개층

 

보시면 층수가 다세대주택이 1개층 더 많지요 ^^

참고로 층수에서 필로티 주차장의 층수는 포함되지 않습니다.

따라서 필로티주차장의 층수까지 포함한다면

다가구주택은 4층

다세대주택은 5층

 

그런데 층수의 표현에서 그냥 3층, 4층으로 표현하지 않고

왜 3개층, 4개층 이런식으로 층수를 표현하고 있을까요?

 

여기서 층수의 정확한 표현의 주택으로 사용하는 층수를 말하는 것입니다.

그러면 주택 이외에 다른 것으로 건축물을 더 높게 만들수도 있는 것인가요?

네!  그렇습니다.

 

 

위의 그림에서 보시는 것 처럼 4층부터 7층까지는 4개층은 주택으로 사용하고 있고

2층부터 3층까지 3개층은 근린생활시설로 되어있지요

 

즉 4개층의 의미는 주택으로 사용하는 층수를 말하는 것입니다.

따라서 용적률만 허락된다면 위의 그림에서 처럼 지상으로 주택이 아닌 것으로 한 건물에 신축이 가능합니다.

그래서 용적율이 주거지역 보다 높은 준주거지역의 경우 위와 같은 다세대주택 건물들을 어렵지 않게 볼수 있지요

 

그런데 근린생활시설의 실제 용도를 주택으로 불법 용도변경하여 분양하는 경우가 많아서

아무것도 모르는 일반 분양자들이 피해를 보는 분양자들이 많은 것도 사실입니다.

따라서 신축빌라라고 하여 분양하고 있는 것들 중에서

주택의 층수가 4개층이 넘는 것에 대해서는 반드시 건축물대장을 확인하여 자신이 분양받는 호수가

다세대주택인지 확실하게 확인하고 구입하셔야 됩니다 ^^

 

 

 

 

 

 

 

몇일전에 예전에 제가 한국전력에 재직 당시에 동료였던 분과 저녁식사를 했었지요

그런데 그 분께서 작년에 빌라를 지었는데, 이번에 아들 장가보낼때 목돈이 필요해서

1세대를 팔아서 결혼 비용과 아들 전세금 마련하는데 보태줄라고 해요 라고 말씀하셨지요

그래서 그분이 가지고 있는 건축물대장을 보니 "다가구주택" 이었지요

 

자~~  여기서 이분은 치명적인 오류가 있었습니다

그것이 무엇일까요?

 

다가구주택과 다세대주택의 차이점 중 가장 큰 차이점은 구분소유가 가능하느냐 입니다.

 

다가구주택의 경우는 주택법상 단독주택 입니다.

그리고  다세대주택은 주택법상 공동주택 이지요

 

따라서 다세대주택은 신축후에 개별세대별로 분양이나 매각이 가능하지만

다가구주택은 개별 세대별로 분양이나 매각이 불가능합니다.

왜냐하면 다가구주택은 단독주택이기 때문이지요

 

한국전력 재직당시 제 동료였던 분은 작년에 주택을 지을때부터 아들 장가보낼때

한세대를 팔아서 결혼비용으로 계획하고 있었는데, 그것이 불가능하게 되었지요

그렇다면 처음부터 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 신축하였어야 하는데

다가구주택으로 신축하였던 것입니다.

 

따라서 건물을 신축 할때는 건축물의 개별 특징을 명확하게 알고

내가 보유중에 생길수 있는 상황들 그리고 처분할때의 상황들을 확실하게 이해하고 투자하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

다세대주택은 공동주택으로 계약시에 동, 호수를 명확하게 기재하여야 합니다.

만약 미기재 시 대항력취득 여부는?

 

   공동주택의 동 호수 등의 표시 없이 지번만 신고하거나

잘못된 동.호수를 기재(203호를 204호로 기재)하여 주민등록을 한 경우에는 

  대항력을 인정 받을수 없게 되어 경매시에 상당한 불이익을 보니 매우 주의해야 합니다.

    

  다세대주택의 경우 문에 붙어있는 호수와 등기부등본상의 호수가

틀린 경우가 종종 있으므로 건축물대장과 비교하여 확인것이 중요합니다.

만약 계약시 또는 매매(분양)시에 건축물대장을 확인하지 않고 문에 붙어 있는 호수만 보고

계약을 하면 재산권을 보호받지 못하는 경우가 생기므로 매우 주의해야 합니다.  

  

  등기부등본은 건축물관리대장의 내용을 따르고 있으므로

건축물관리대장을 확인하시면 정확한 동호수를 알 수 있습니다. 

 

다가구주택의 동, 호수 미기재시에 대항력의 여부는 어떻게 될까요? 

 

다가구주택의 경우 건축법상 1인 소유의 단독주택입니다. 

따라서 다가구주택의 전부 또는 일부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 제대로 기재하면 

 

호수를 기재하지 않거나, 잘못 기재한 경우에도 대항력을 취득한 것으로 봅니다. 

 

즉 경매가 진행될 때 다세대주택은 해당 호수에 대해서만 경매가 진행되지만

다가구주택의 경우 건물전체가 경매가 진행되지요

따라서 내가 만약 다가구주택에 사고 있는데 경매가 진행된다면

모든 세입자들의 전입신고 및 확정일자 받는 날을 기준으로하여 배당순위가 정해지므로

다가구주택의 경우에는 전세로 계약하실때 이런점에 유의 하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

"대지안의 공지" 라는 조금은 생소한 건축법적인 용어가 있는데요

다가주택이나 다세대주택을 신축하시려는 분이 대지안의 공지의 개념을 반드시 아셔야 합니다.

 

대지안의 공지는 무엇일까요? 

건축물을 신축할 때 자신의 땅이라도 인접대지 경계로 부터 일정거리를 이격하여 건축해야 합니다.

이 이격거리는 건축물의 종류에 따라 다르게 적용이 되지요

 

보통 쉽게 말씀드리면 다세대주택은 이격거리를 1m 이상 이격해야 하고

다가구주택은 이격거리가 0.5m 이상 이격하면 됩니다.

신축할 부지 면적이 작을 경우에는 건축 연면적으로 비교 하였을때 다가구주택이 유리하지요.

그래서 부지가 작을수록 다가구주택으로 신축하는 경우가 많습니다.

 

잘 이해가 안되시지요 ^^

그림으로 그려서 다시한번 비교해 볼까요?

 

 

 

 

위의 그림에서 보시면 다세대주택은 이웃대지와 1m 이상을 이격해야하고 다가구주택은 0.5m 이상을 이격해야 합니다.

따라서 위의 그림에서 보시면 녹색으로 색칠된 부분만큼 다세대주택이 다가구주택보다 불리하지요

 

물론 이러한 대지안의 공지의 규정과 상관없이 건폐율과 용적률을 모두 사용할 수 있다면

다가구주택이든 다세대주택이든 대지안의 공지가 의미가 없습니다.

 

부지의 면적이 작다면 이때는 건축물의 종류를 어떤 것으로 해야할지를 고민해야 합니다.

 

 

 

다가구주택과 다세대주택 모두 주택임대사업자를 내고 임대사업을 할수 있습니다.

 

최근에는 원룸이 많아지면서 새롭게 주택임대사업을 하시는 제 고객분들에게는

1.5룸이나 다세대주택 2룸으로 다가구주택이나 다세대주택 또는 도시형생활주택을 신축하셔서

공실걱정 없이 안정적인 임대사업을 하시는 분들이 많습니다.

 

다가구와 다세대주택은 그 특성때문에 임대사업시에 각각 장단점이 있지요 ^^

따라서 지금 내용을 잘 보시고 다가구와 다세대 중에 어떤 것이 자신에게

좋을지를 판단해 보시기 바랍니다 ^^

 

일단  주택임대사업자의 등록기준에 대해서 알아볼까요?

 

1. 주택의 수  : 1주택이상

2. 면적 기준  : 149m² 이하

3. 공시지가 서울  : 6억원 이하 / 지장 : 3억원 이하

4. 임대 기간  : 5년 이상

 

 

위의 등록기준에 맞게 되면 취득시, 보유시, 처분시 세금 혜택은 무엇일까요?

 

 

 

위의 표에서와 같이 임대를 주는 주택의 전용면적의 크기에 따라서 각기 다르게 적용되고 있습니다.

취득세의 경우 60제곱미터 이하는 전액 면제되고 있지요

재산세의 경우에는 전용면적의 크기에 따라서 전액면제부터 25% 감면까지 다양합니다.

 

다세대주택의 경우 전용면적이 149m² 이하라면 취득시, 보유시, 양도시 세금적인 부분에서

전액면제 또는 일부감면 등의 많은 혜택을 볼수가 있습니다.


 

그런데...

 

 

다가구주택의 경우에는 위의 주택임대사업자의 등록기준 4가지 중에 2가지에 해당이 안될수도 있습니다

 

 

 

첫번째가 바로 "주택의 면적기준"입니다.

 

다가구주택의 경우 "면적기준 149m² 이하"에 해당이 안되는 경우가 대부분입니다.

왜냐하면 다가구주택의 경우에 공동주택이 아니라 단독주택이기 때문이죠

따라서 가구가 개별로 구분되어 있어도 한개동의 면적을 모두 합쳐 계산되기 때문에

대부분의 경우에 149m² 를 초과하게 되어서 면적기준에서 탈락하게 됩니다.

 

 

 

두번째로 공시지가 기준입니다.

 

서울시를 기준으로 할때, 공시지가가 6억원 이하여야 임대주택사업자로 세금의 혜택을 볼수 있지요

그런데 서울의 경우 상당수의 다가구주택들이 6억을 초과하는 경우가 많습니다

따라서 주택임대사업자로서 누릴 수 있는 세금혜택을 받을수 없게 되는 경우가 생길수 있지요

 

다세대주택의 경우에 주택임대사업자로서의 혜택을 일부 또는 전부 볼수 있지만

다가구주택의 경우에는 단독주택으로 전체를 하나의 면적으로 계산하므로 혜택을 못보는 경우가 많습니다.

 

 

이렇게 보면 다가구주택이 임대사업자로서 불리한 것 같지만 사실 장점도 있습니다.

 

첫째, 임대소득에 대한 세금을 거의 내지 않는 경우가 많지요

다가구주택으로 임대사업을 하시고 계시분들중에서 상당수가 소득을 신고하지 않고 하시죠

그것은 다가구주택은 단독주택이기 때문에 그냥 소득신고 없이 하고 있는 경우가 많습니다.

그래서 다가구주택으로 예전부터 임대사업을 해오시는 분들은 소득세 신고를 하지 않거나

하더라도 일부만 신고 하여 세금을 거의 안내고 해오셨지요 ^^

그런데 최근에는 세무소에서 사업자등록을 하라고 통지서가 오는 경우가 있습니다.

 

둘째, 주택임대소득에 대해서 과세하지 않을수도 있습니다.

단, 9억 이하의 1주택을 소유한 자에 한하고 있습니다.

즉 뒤집어서 보면 9억 이상의 집이거나 1가구 2주택 이상이면 소득세가 과세 되지요

 

 

 지금까지 보신바와 같이 다세대주택과 다가구주택은

취득시, 보유시, 처분시에 적용 방법에 따라서 장단점이 있으니

자신의 상황을 고려하여 어느것으로 하는것이 좋을지 결정하셔야 하겠지요

 

 

 

 

 

 

주택가에 다가구주택이든 다세대주택이든 상당수의 주택들이 발코니를 불법으로 확장해서 사용하고 있지요

불법건축물로 걸려서 이해강제금을 내는 곳도 있고, 걸리지 않아서 내지 않는 곳도 있습니다.

 

모든 건축물은 걸리게 되면 예외없이 불법건축물로서  이행강제금을 내야합니다. 

그런데 이때 똑같은 면적의 똑같은 위치를 걸리게 되어도 다가구주택과 다세대주택의

이행강제금의 부과 금액과 부과 횟수에  상당히 차이가 나게 됩니다.

 

왜냐하면 

연면적 85m² 이하의 주거용 건축물인 경우에는 그 25% 범위 안에서 조례가 정하는 금액으로 부과하게 되어있습니다.

또한

이행강제금은 불법사항이 시정 될 때까지 계속해서 내야하는데

연면적 85m² 이하의 주거용건축물인 경우에는 총 부과횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서

해당 지방자치단체의 조례로 부과횟수를 따로 정할 수 있다(건축법 제80조 제4항) 라고 되어 있습니다.

 

따라서 다세대주택의 경우에는 공동주택이므로 모든 세대가 개별로 적용되기 때문에

세대의 면적이 85m² 이하라면 불법건축물이라고 하여도 부과 금액도 원래의 25% 내에서 부과하고

또 원래는 시정 될때까지 계속해서 부과되는 것이 원칙이지만 5회 미만으로 끝날수도 있지요

 

그런데 다가구주택의 경우에는 단독주택이기 때문에  세대별기준이 아니라

다가구주택 건물 전체의 연면적을 기준으로 하기때문에 거의 대부분 85m² 초과하게 되겠지요

 

건축주 자신의 소유한 주택이 어떤 것이냐에 따라서 이행강제금의 적용기준이 틀리지요

다세대주택의 경우에는 불법건축물로 걸려도 부담없이(?) 넘어갈 수도 있으나

다가구주택의 경우에는 상당한 부담이 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

주거지역에서 건축물의 높이를 제한하는 것으로 사선제한이라는게 있지요

그 사선제한에는  도로사선제한과 일조권사선제한이 있습니다.

다가구주택과 다세대주택을 신축할때 일조권 사선제한이 다르게 적용될 수 있습니다.

그리고 그 다르게 적용되는 것 때문에 상대적으로 유리할수도 불리할수도 있지요

 

우선 "일조권사선제한" 의 뜻을 잘 모르시는 분은 아래 링크를 클릭하셔서 보시기

댓글[0]

열기 닫기

top